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Vice caché immobilier

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

  • Définition et exemples

Dans un premier temps, définissons ce qu’est un vice caché. Dans le domaine de la vente immobilière, ce terme désigne tout défaut interne ou externe découvert après l’achat d’un bien immobilier et qui peut altérer sa valeur.

On appelle alors ce défaut : « vice caché », car il a été découvert après la réalisation de la transaction immobilière : révélé avant, l’acquéreur aurait pu demander l’adaptation des conditions de vente. En effet, selon la gravité du vice, l’acquéreur est en droit de demander une remise, voire même l’annulation de la vente !

 

Il y a plusieurs degrés de « vice caché ». De la simple gêne à la sécurité du bâtiment menacée, toutes les entraves à l’acquisition d’un bien doivent être prises sérieusement en considération.

 

En voici quelques exemples :

  1. Nuisance sonore : ascenseur ou escalier collectif bruyant/grince, mauvaise isolation phonique…
  2. Utilisation anormale du bien : cave ou garage inondable, système de chauffage hors d’usage…
  3. Sécurité du bâtiment non conforme : solidité du bâtiment, amiante, toiture en mauvais état…

 

Faire part en toute transparence des imperfections du bien à la vente, c’est s’assurer le bon déroulement de la transaction ! Le bien-être et la sécurité des futurs habitants du bien doivent être LA priorité de la vente !

 

  • Comment s’applique la garantie ?

Ce n’est seulement qu’après avoir vérifié que l’anomalie dont vous faites face répond à tous les critères immobiliers et juridiques de « vice caché » que la garantie peut pleinement s’appliquer. L’acheteur doit alors faire part de sa démarche au travers d’une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur ou bien au notaire.

Une fois le trouble communiqué, le vice caché doit être mis en évidence.

L’acquéreur doit faire une démonstration de preuves limitée à deux ans après la découverte du vice.

 

Bon à savoir, cette garantie s’applique seulement dans les cinq ans après l’achat du bien. Pour prouver le vice caché, plusieurs formes valables existent : une attestation, un devis de réparation par un artisan, un rapport d’expert agréé auprès des tribunaux, comme un huissier par exemple.

 

Deux solutions s’offrent alors à l’acquéreur : annuler la transaction et se faire rembourser le prix de la vente ou conserver le bien en demandant un aménagement tarifaire.

Autrement dit, l’acquéreur peut demander un remboursement partiel du prix au vendeur s’il souhaite garder le logement et réaliser les travaux nécessaires.

Dans le cas où le vendeur avait connaissance du problème et a tenté de le dissimuler, l’acquéreur est totalement légitime de réclamer des dommages et intérêts !

Dans le cas contraire, le vendeur devra seulement rembourser le prix et les frais de vente.

Cependant, si le vendeur est un professionnel, il y a « présomption de connaissance » ! Il sera donc considéré comme responsable et devra toujours s’acquitter des dommages et intérêts en cas de « vice caché ».

 

Vice caché, quoi faire ?

  • Recours

Si le vice est connu de tous et que la procédure d’arrangement est en cours, mais que pourtant vendeur et acheteur n’arrivent pas à s’accorder, faite recours à un tiers !

En effet, il est conseillé de faire appel à un médiateur ou à un conciliateur de justice pour tenter de trouver un compromis entre les deux parties.

Cependant, il est possible que ce ne soit toujours pas suffisant. Dans ce cas, l’acquéreur peut saisir la justice ; surtout, si le vendeur avait connaissance du litige.

Ainsi, c’est au tribunal de grande instance, chargé des actions en garantie de l’acquéreur, de prononcer une issue.

 

  • Comment les détecter, les anticiper ?

Dans cette dernière partie, votre agence "Eden Park Immobilier" vous aiguille pour détecter les vices cachés et les anticiper.

 

Pour que le défaut d’un bien soit qualifié de « vice caché », il doit remplir plusieurs critères afin que la garantie soit applicable :

  1. Le défaut ou vice doit être d’« origine » au bien, antérieur à la vente.
  2. L’acquéreur n’a pas eu connaissance du vice au moment de la transaction.
  3. Le défaut n’est pas visible ; un particulier n’est pas un expert, il n’a pas pu faire d’examen approfondi du bien à la vente.
  4. Le vice impacte considérablement la valeur du bien, voire le rend inutilisable pendant une certaine période.

 

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